馬來西亞買房限制有哪些？2026外國人購屋門檻、產權與貸款成數完整指南

馬來西亞買房限制主要有三層：外國人不能買特定類別的房子、各州設有最低購屋價，而且每一筆交易都要先取得州政府同意。

台灣人不需要先辦居留簽證，也能以外國人身分在馬來西亞置產，但能買什麼、多少錢起跳、能貸幾成，都和本地人不同。

看完這篇，你會知道哪些房子可以買、各州門檻怎麼算、永久與租賃產權差在哪裡，以及馬來西亞買房貸款與台灣資金匯出的實際做法。

一、外國人可以在馬來西亞買房嗎？資格與置產流程

外國人可以在馬來西亞合法買房，但必須滿足兩大前提：每一筆交易都須取得州政府同意（State Consent），且只能購買價格達標、未保留給本地人的物件。

這是馬來西亞《國家土地法典》（National Land Code）的硬性規定；不論買家是否持有 MM2H 等長期居留簽證，都不會改變這個法律基本架構。

1、不需要擁有居留權及身分就能在大馬買房，但申辦 MM2H身分則必須買房

外國人在馬來西亞置產，其實不需要先拿到第二家園簽證或任何居留身分，單純持台灣護照就能購買。

很多人以為要先有簽證才能買房，但正確的因果關係是：申請 MM2H 核准後「必須」買房；但如果你只是單純想投資或度假自住，直接買房即可，只有當你打算在馬來西亞長期居留時，才需要另外去申請簽證。

2、買賣合約與州政府同意（State Consent）流程

外國人在簽訂買賣合約後，須由律師向該州土地局申請州政府同意（State Consent），核准後方可過戶，審查通常需數週到數個月，且部分州屬會額外收取外國買家徵費。

3、MM2H 簽證持有者的額外購屋規範與 10 年限售期

持有第二家園簽證（MM2H）的申請人，除了要符合各州政府對外國人的購屋門檻外，還必須遵守 MM2H 本身的特定規範。

依 MM2H 官方規範，白銀、黃金與白金類別獲批後，皆必須在一年內於當地購屋，且該房產 10 年內不得出售（除非換購價值更高的新物件）。

特別要注意的是，MM2H 的購屋門檻與各州政府的門檻是兩套平行規定，實務上必須「兩者同時滿足」（也就是以標準較高者為準）。

延伸閱讀：第二家園MM2H是什麼？馬來西亞第二家園計劃四大類別、權益與限制解析

二、馬來西亞買房限制：外國人不能買的 3 類房產

馬來西亞外國人買房限制裡，有三類房產不論價格多少都不能買：低價與中低價住宅、馬來保留地上的房產，以及分配給土著的單位。

1、低價與中低價保護住宅

低價與中低價住宅是各州政府為本地家庭規劃的平價房，外國人一律不能購買。這類物件在仲介平台上可能和一般物件混著刊登，價格特別低時，要先確認房屋類別。

2、馬來保留地房產（Malay Reserve Land）

馬來保留地（Malay Reserve Land）是法律保留給馬來人持有的土地，蓋在上面的房子，外國人與非馬來族的本地人都不能買。

這個限制寫在地契上，透過律師查詢地契，就能確認土地是否屬於保留地，這也是簽約前調查的基本項目。

3、土著保留配額單位（Bumiputera Quota）

馬來西亞的新建案，依法要保留一定比例的單位給土著（Bumiputera）購買，這些單位外國人不能購買。

同一棟大樓裡，可能有部分單位屬於土著配額，向建商詢價時，要確認你看的單位是開放給外國人的那一批。

三、馬來西亞買房限制：各州最低購屋門檻

馬來西亞買房限制的第二層是州門檻：外國人只能購買價格在州政府規定以上的物件，多數州落在馬幣100萬元左右，雪蘭莪部分地區更高。

門檻會依州別、地區與房屋類型（分層公寓或有地住宅）而不同，也會隨州政府政策調整。

上表為常見門檻，各州實際標準以州土地局最新公告為準。

各區每坪實際行情與台幣換算，請見2026 馬來西亞房價：吉隆坡、檳城、新山每坪台幣行情與房價走勢。

1、吉隆坡、雪蘭莪、柔佛新山購屋門檻

三州的差異在規則複雜度。吉隆坡最單純，不分房型都是馬幣100萬元起，外國買家的選擇也最多。

雪蘭莪依行政區分級，八打靈、鵝嘜、烏魯冷岳、巴生、雪邦等主要地區屬較高門檻區，且外國人原則上只能買分層物件或有門禁的分層有地住宅。

新山屬柔佛州，除了門檻之外，還要加計外國買家徵費：自2025年7月起由2%調高為房價3%，最低馬幣3萬元（參考資料:Lexology）。向建商購買以合約價計算；購買轉售屋則取官方估價與合約價中較高者。以馬幣100萬元的物件為例，就要多準備3萬元。

2、檳城購屋門檻：檳島與威省（Seberang Perai）金額差異

檳城分成檳島與對岸的威省（Seberang Perai），兩區門檻差了一倍。

檳島生活機能集中、離國際機場近，房價與門檻都比較高；威省門檻低，但生活圈與通勤方式不同，過橋或搭渡輪的時間要先實際走一次。比較兩區時，先想清楚自己要的是生活便利還是預算空間。

想確認心儀的物件是否符合外國人購屋規定？👉第二家園2ndHome專人諮詢

四、永久產權與租賃產權差異：Freehold vs Leasehold

馬來西亞房產的產權分成永久產權（Freehold）與租賃產權（Leasehold），兩者會影響轉手價格、貸款條件與持有年限，簽約前一定要確認。

除了產權年期，地契是分層地契還是個別地契，也會影響外國人能不能買。

1、永久產權（Freehold）與 99 年租賃產權（Leasehold）比較

永久產權沒有年限，房子可以一直持有並傳給下一代；租賃產權則有固定年期，到期後要向州政府申請續期。

租賃產權不代表不能買，吉隆坡市區不少熱門建案都是99年租賃產權，只是買的時候要看清楚剩下幾年，年限越短，越難貸款與轉手。

2、分層住宅（Strata）與有地住宅（Landed）的外國人購買限制

相對地，排屋、別墅等「有地住宅（Landed Property）」，在多數州屬的外國人購屋門檻通常更高；例如雪蘭莪州（Selangor），外國人甚至只能購買具備門禁社區管理（Gated and Guarded）的「分層有地住宅」。

另外提醒，購買新建案交屋時，分層地契通常尚未核發。雖然要等地契正式發出才能完成最終過戶，但在這段空窗期，買家的產權權益皆會受到當地《房屋發展法（HDA）》與標準買賣合約的嚴格保障。

五、馬來西亞買房貸款：外國人貸款成數、條件與匯款規範

馬來西亞買房貸款對外國人開放，但成數比本地人低，多數落在房價5至7成，實際條件依各銀行審核而定。

貸款之外，台灣買家還要規劃自備款從哪裡來、怎麼匯出，這兩件事要一起想。

1、外國人可以在馬來西亞申請房貸嗎？成數與審核條件

外國人可以向馬來西亞的銀行申請房貸，成數通常約為房價的5至7成。

馬來西亞央行沒有針對外國人訂貸款成數上限，各銀行依自己的授信政策決定，持有 MM2H 等長期居留簽證的人，部分銀行條件可能比較寬。

銀行會看收入證明、報稅資料與負債比，海外收入的認定方式各家不同，多比較幾家再決定。

2、央行第三筆房貸成數 70% 限制對外國人的實際影響

依馬來西亞央行自2010年起實施的規定，第三筆住宅貸款的成數上限為70%，依聯合信用資訊（CCRIS）上仍在繳的房貸筆數計算，前兩筆已繳清就不算第三筆；政府刺激方案期間曾有例外，實際以銀行當時的授信政策為準。

這條規定主要是為了抑制本地人炒房：本地人前兩間房通常可貸到8至9成，第三筆才被壓到7成。

外國人的成數本來多在5至7成，實際影響不大；真正影響成數的，反而是身分、收入證明與產權年期。

延伸閱讀：【海外投資警訊】這3種人千萬別去馬來西亞買房！避開過度槓桿與盲目殺價陷阱

3、台灣端買房資金匯出流程與央行結匯額度

台灣買家常見的自備款來源，是自有資金直接匯出，或用台灣房屋增貸支應。

依中央銀行規定，個人每年累積結匯額度自2024年11月起由500萬美元提高到1,000萬美元，購買不動產的匯款要計入額度。

等值新台幣50萬元以上的結匯要申報；單筆達50萬美元以上，銀行會要求附上買賣合約等證明文件。

付款時間表通常寫在買賣合約裡，先和銀行確認匯款文件，就不會在付款期限前卡關。

六、馬來西亞買房限制常見問題FAQ

Q1、台灣人可以在馬來西亞買房嗎？

可以，台灣人能以外國人身分購買，但要取得州政府同意、符合各州最低購屋價，且不得購買低價與中低價保護住宅、馬來保留地房產，以及土著保留配額單位。

Q2、外國人在馬來西亞買房一定要辦MM2H嗎？

不需要，外國人買房不必先辦 MM2H。反過來，申請 MM2H 的人核准後必須購屋，房子10年內不能出售，除非換購價值更高的物件。

Q3、外國人在馬來西亞買房可以貸款嗎？

可以，成數通常約為房價5至7成，依各銀行授信政策而定。

Q4、外國人可以在馬來西亞買有地住宅嗎？

能買，但門檻比公寓高，部分州還有限制。例如檳島有地住宅門檻為馬幣300萬元，雪蘭莪原則上只開放有門禁的分層有地住宅。

Q5、馬來西亞買房要繳哪些稅費？

買房時主要有過戶印花稅、律師費與貸款印花稅，部分州另收外國買家徵費。

依 2025 年財政法案（Finance Act 2025）修正的印花稅法，非馬來西亞公民（不含永久居民）購買住宅的過戶印花稅，自2026年1月1日起為房價或市價較高者的8%，MM2H 持有人同樣適用。

持有期間每年要繳地稅（Cukai Tanah）與門牌稅（Cukai Pintu），公寓另有管理費；外國人在取得後5年內轉手，不動產利得稅（RPGT）為30%，第6年起為10%。

七、搞懂馬來西亞買房限制，順利展開海外置產規劃

馬來西亞買房限制可以歸納成三件事：避開三類不能買的房產、符合州政府的最低購屋價，以及確認產權年期與貸款成數。規則弄清楚之後，真正花時間的是選房，門檻以上的物件很多，地段、生活機能與社區管理，才是決定住得舒不舒服、日後好不好出租的關鍵。

不管透過哪個管道買房，都建議先找合適的置產公司、參加說明會了解規則，再親自到當地看房，並把稅費與每年持有成本列出來試算，網路上的價格與資訊不一定是最新的，現場看過才準。

第二家園2ndHome 在台北設有辦公室，提供吉隆坡、檳城、新山的建案資訊，並安排大馬考察行程，讓買家實際走過社區與周邊生活圈。想先了解規則與最新建案，可以報名實體與線上說明會，現場由顧問回答產權、貸款與稅費問題；購屋後的交易流程與售後也由同一個窗口處理。

想知道在檳城生活的實際樣子，可以看看【檳城開箱】直擊 Peter 老闆在檳城的第二家園。

延伸閱讀

• 【大馬置產避坑】馬來西亞房產網站價格混亂？揭密「釣魚稿」與網路社群業配陷阱

參考資料來源

• MM2H 官方規範（Requirements and Regulations）
• The Edge Malaysia：BNM maximum loan-to-value ratio of 70% for 3rd home loan
• 中央銀行：調高個人及團體每年累積結匯金額新聞稿